ตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2569: ฟื้นแบบเลือกตลาด ผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้อะไร

05/10/2026 อรรถพล

อัปเดต ณ 5 ตุลาคม 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยกำลังฟื้นตัว แต่เป็นการฟื้นแบบแยกส่วน ไม่ได้ดีขึ้นพร้อมกันทุกประเภททรัพย์ ทุกระดับราคา หรือทุกทำเล ผู้ที่กำลังซื้อ ขาย หรือลงทุนจึงควรดูข้อมูลจริงของตลาดย่อย มากกว่าตัดสินจากคำว่า ‘ตลาดขึ้น’ หรือ ‘ตลาดลง’ เพียงอย่างเดียว

ภาพรวม: ยอดโอนดีขึ้น แต่อุปทานใหม่ยังระมัดระวัง

ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ไตรมาส 2 ปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 95,082 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่า 242,657 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 18.4%

ในด้านอุปทาน จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลง 34.6% และใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลง 4.0% สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังระวังการเปิดโครงการใหม่ แม้อุปสงค์และการโอนเริ่มดีขึ้น

กรุงเทพฯ–ปริมณฑล: คอนโดฟื้น แต่บ้านจัดสรรยังใช้เวลาระบาย

ผลสำรวจตลาดโครงการที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า ยอดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑลเพิ่มขึ้น 2.6% โดยตลาดอาคารชุดเพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 11.4%

อัตราดูดซับของอาคารชุดอยู่ที่ประมาณ 2.4% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือราว 39 เดือน ส่วนบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับประมาณ 1.4% ต่อเดือน และอาจใช้เวลาระบายถึง 67 เดือน ตัวเลขนี้ชี้ว่าการตั้งราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและการแข่งขันในทำเลจริงมีความสำคัญมาก

มาตรการช่วยตลาด แต่ไม่ได้แปลว่ากู้ผ่านทุกคน

ธนาคารแห่งประเทศไทยขยายเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการขอสินเชื่อและการวางเงินดาวน์ อย่างไรก็ตาม ธนาคารยังพิจารณารายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้เป็นรายกรณี ผู้ซื้อจึงควรประเมินวงเงินกู้จริงก่อนวางเงินจองหรือทำสัญญา

สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำ

ขอประเมินสินเชื่อเบื้องต้นก่อนเลือกทรัพย์ เพื่อทราบงบที่ซื้อได้จริงและลดความเสี่ยงเสียเงินจอง
เปรียบเทียบทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง เพราะตลาดมือสองอาจให้พื้นที่และทำเลที่คุ้มค่ากว่าในงบเดียวกัน
ตรวจต้นทุนทั้งหมด เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าโอน ภาษี และค่าเดินทาง ไม่ดูเฉพาะราคาขาย
ตรวจเอกสารและสภาพทรัพย์ โดยเฉพาะกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน ทางเข้าออก แนวเขต และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์

สิ่งที่ผู้ขายควรทำ

ตั้งราคาจากทรัพย์ที่แข่งขันกันจริง ไม่ยึดเฉพาะราคาประกาศ เพราะราคาปิดการขายอาจต่างกัน
เตรียมข้อมูลให้ครบ ทั้งพื้นที่ เอกสารสิทธิ์ จุดเด่น ข้อจำกัด รูปภาพ และค่าใช้จ่าย เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น
เลือกกลุ่มลูกค้าให้ตรงทรัพย์ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า บ้านสำหรับอยู่อาศัยจริง และทรัพย์มือสองแต่ละกลุ่มใช้ข้อความและช่องทางขายต่างกัน
เผื่อเวลาขาย โดยเฉพาะบ้านจัดสรรหรือทรัพย์ที่มีคู่แข่งมาก การตั้งราคาเกินตลาดอาจทำให้ระยะเวลาขายยาวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

มุมมองสำหรับนักลงทุน

ตลาดปี 2569 ไม่เหมาะกับการซื้อเพราะเชื่อว่าราคาจะขึ้นเหมือนกันทุกทำเล ควรพิจารณารายได้ค่าเช่าหลังหักห้องว่างและค่าใช้จ่าย สภาพคล่องในการขายต่อ อุปทานแข่งขัน และความต้องการใช้งานจริงของพื้นที่ ทำเลที่เชื่อมระบบราง แหล่งงาน โรงพยาบาล สถานศึกษา หรือศูนย์โลจิสติกส์อาจมีโอกาส แต่ต้องตรวจระดับราคาและอัตราดูดซับเป็นรายพื้นที่

สรุป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังฟื้นตัวภายใต้อุปทานใหม่ที่ระมัดระวัง กำลังซื้อที่เลือกมากขึ้น และสินเชื่อที่ยังพิจารณาเข้มงวด โอกาสจึงอยู่ที่การเลือกทรัพย์ให้ตรงความต้องการจริง ตั้งราคาเหมาะสม และตรวจข้อมูลก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่การคาดเดาทิศทางตลาดเพียงอย่างเดียว

แหล่งข้อมูล

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC), สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาส 2 และครึ่งแรกปี 2569: https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/295
REIC, ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569: https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/292
ธนาคารแห่งประเทศไทย, การต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ถึง 30 มิถุนายน 2570: https://www.bot.or.th/th/news-and-media/news/news-20260514.html

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน กฎหมาย หรือการลงทุน ผู้สนใจควรตรวจข้อมูลทรัพย์ เงื่อนไขสินเชื่อ และข้อกำหนดล่าสุดก่อนตัดสินใจ