สรุปอสังหาริมทรัพย์ไทย 12–18 ตุลาคม 2569: ต้นทุนก่อสร้างดันราคา น้ำท่วมเพิ่มน้ำหนักทำเลปลอดภัย

ช่วงสรุปข่าว: วันจันทร์ที่ 12 ถึงวันอาทิตย์ที่ 18 ตุลาคม 2569 ตามเวลา Asia/Bangkok

ภาพรวมประจำสัปดาห์

ข้อมูลสำคัญของสัปดาห์นี้ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ฟื้นตัวหรือชะลอตัวไปในทิศทางเดียวกันทั้งตลาด แต่กำลังแยกตามประเภทสินค้า ทำเล และความเสี่ยงอย่างชัดเจน ฝั่งที่อยู่อาศัยใหม่เผชิญแรงกดดันจากต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดิน ขณะที่กำลังซื้อยังจำกัด ทำให้ราคาประกาศขยับขึ้นไม่มากเท่าต้นทุน และผู้ประกอบการยังต้องใช้ของแถมหรือส่วนลดเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ.[1][2][3]

อีกประเด็นที่เด่นขึ้นคือ “ความเสี่ยงน้ำท่วม” ซึ่งเริ่มมีน้ำหนักต่อการประเมินทำเลและมูลค่าทรัพย์มากขึ้น ผู้ซื้อไม่ได้ดูเพียงราคาและการเดินทาง แต่ควรตรวจประวัติน้ำท่วม ระดับพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และมาตรการป้องกันของโครงการด้วย.[4]

ข่าวสำคัญ

1) ราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มเพียงเล็กน้อย ท่ามกลางสต็อกที่ยังสูง

REIC รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 ที่ 131.5 เพิ่มขึ้น 0.2% ทั้งเมื่อเทียบกับปีก่อนและไตรมาสก่อน กรุงเทพฯ เพิ่ม 0.5% YoY ขณะที่นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการรวมกันลดลง 0.5% YoY.[1]

ข้อเท็จจริง: REIC ระบุว่าหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นทำให้ผู้ประกอบการเลือกมอบของสมนาคุณแทนการลดราคาขายโดยตรง และคาดว่าไตรมาส 4 ราคาจะค่อย ๆ เพิ่มตามราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้าง.[1]

บทวิเคราะห์: ภาพนี้สะท้อนอำนาจต่อรองที่แตกต่างกันตามทำเล ผู้ซื้อบ้านแนวราบในบางพื้นที่ปริมณฑลอาจต่อรองเงื่อนไขหรือของแถมได้มากขึ้น แต่ต้องเปรียบเทียบ “ราคาสุทธิหลังสิทธิประโยชน์” ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาหน้าป้าย.[1]

2) คอนโดใหม่ขึ้นเร็วกว่าบ้านแนวราบ แต่ผู้ประกอบการยังต้องทำโปรโมชัน

ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลอยู่ที่ 161.8 เพิ่มขึ้น 2.2% YoY และ 0.1% QoQ โดยกรุงเทพฯ เพิ่ม 2.4% YoY ส่วนสมุทรปราการและนนทบุรีเพิ่ม 1.5% YoY.[2]

ข้อเท็จจริง: REIC เชื่อมโยงการเพิ่มขึ้นกับค่าก่อสร้าง ค่าแรง และราคาที่ดินในทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนและศูนย์กลางธุรกิจ ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการยังใช้ของแถมและส่วนลดเงินสดเพื่อรักษายอดขายและกระแสเงินสด.[2]

บทวิเคราะห์: ราคาดัชนีที่สูงขึ้นไม่ได้แปลว่าทุกโครงการขายคล่อง ผู้ซื้อควรแยก “ราคาที่เพิ่มเพราะต้นทุน” ออกจาก “ราคาที่เพิ่มเพราะอุปสงค์แข็งแรง” และตรวจสต็อกพร้อมอยู่ คู่แข่งในทำเลเดียวกัน และค่าใช้จ่ายรวมก่อนตัดสินใจ

3) ต้นทุนก่อสร้างบ้านเพิ่ม 2.1% ต่อปี โดยคอนกรีตเป็นแรงกดดันหลัก

REIC รายงานดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 1.5% QoQ และ 2.1% YoY งานวิศวกรรมโครงสร้างเพิ่ม 6.2% YoY และผลิตภัณฑ์คอนกรีตเพิ่ม 13.0% YoY ขณะที่เหล็กลดลง 4.1% QoQ กระเบื้องลดลง 8.5% YoY และสุขภัณฑ์ลดลง 1.4% YoY.[3]

ข้อเท็จจริง: ต้นทุนไม่ได้เพิ่มทุกหมวดพร้อมกัน แต่กระจุกในงานโครงสร้างและคอนกรีต ซึ่งมีสัดส่วนสำคัญในบ้านแนวราบ.[3]

บทวิเคราะห์: เจ้าของที่ดินที่กำลังวางแผนสร้างบ้านหรือพัฒนาโครงการเล็กควรขอใบเสนอราคาที่แยกหมวดวัสดุและกำหนดอายุราคาให้ชัด เพราะการใช้ตัวเลขต้นทุนรวมเพียงค่าเดียวอาจบดบังหมวดที่ขึ้นหรือลงต่างกันมาก

4) น้ำท่วมกลายเป็นตัวแปรด้านมูลค่า ขณะที่แต่ละเซกเมนต์โตไม่เท่ากัน

รายงานที่เผยแพร่วันที่ 15 ตุลาคมระบุว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีสต็อกเหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่าประมาณ 370,000 ล้านบาท และ 25,700 ยูนิตเป็นห้องที่สร้างเสร็จพร้อมโอนแต่ยังขายไม่ได้.[4]

รายงานเดียวกันชี้ว่าเหตุการณ์น้ำท่วมเพิ่มน้ำหนักให้การตรวจประวัติน้ำ ระดับพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และมาตรการป้องกันของโครงการ ส่วนตลาดสำนักงานเกรดเอใน CBD กรุงเทพฯ มีอัตราพื้นที่ว่าง 23.5% ในไตรมาส 3 ขณะที่ตลาดนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าได้รับแรงหนุนจากการลงทุนต่างชาติ.[4]

บทวิเคราะห์: คำว่า “ทำเลดี” จึงควรรวมความสามารถในการรับมือภัยน้ำและความต่อเนื่องในการใช้งานด้วย สำหรับนักลงทุน สินทรัพย์ที่มีระบบป้องกันและข้อมูลความเสี่ยงชัดอาจรักษาผู้เช่าและมูลค่าได้ดีกว่า แม้อยู่ในย่านเดียวกัน

5) คลองหลวงเด่นจากตลาดแคมปัสคอนโด แต่ต้องระวังการไล่ราคาตามข่าวลงทุน

รายงานวันที่ 14 ตุลาคมระบุว่า ยอดขายคอนโดในปทุมธานีช่วงครึ่งแรกปี 2569 เพิ่ม 70.2% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 16.1% สำหรับโซนคลองหลวง ยอดขายคอนโดเพิ่ม 59.1% และสต็อกเหลือขายลดลง 23.6% เหลือ 1,806 ยูนิต โดยส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคา 1–3 ล้านบาท.[5]

ข้อเท็จจริง: แรงซื้อส่วนหนึ่งมาจากตลาดที่พักใกล้มหาวิทยาลัยและการลงทุนปล่อยเช่า ขณะที่มีแผนโครงการขนาดใหญ่และโครงข่ายคมนาคมเป็นปัจจัยสนับสนุนทำเล.[5]

บทวิเคราะห์: นักลงทุนควรใช้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง อัตราว่าง ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และจำนวนยูนิตใหม่ในอนาคตคำนวณผลตอบแทน ไม่ควรใช้เพียงราคาประกาศขายหรือข่าวเมกะโปรเจ็กต์เป็นสมมติฐานหลัก

ผลกระทบต่อตลาด

• ผู้ซื้อ: มีโอกาสต่อรองสูงในโครงการที่มีสต็อกมาก แต่ต้องเปรียบเทียบราคาสุทธิ ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายวันโอน พร้อมตรวจความเสี่ยงน้ำท่วมเชิงกายภาพ
• ผู้ขาย: การตั้งราคาควรอิงธุรกรรมและคู่แข่งจริงในทำเลเดียวกัน เพราะดัชนีระดับพื้นที่ไม่ได้หมายความว่าทรัพย์ทุกชิ้นขึ้นราคาเท่ากัน
• ผู้เช่า: ตลาดสำนักงานและคอนโดบางทำเลมีอุปทานมาก จึงควรเจรจาทั้งค่าเช่า ระยะปลอดค่าเช่า ค่าส่วนกลาง และเงื่อนไขต่อสัญญา
• นักลงทุน: ควรแยกตลาดที่อยู่อาศัย สำนักงาน และอุตสาหกรรมออกจากกัน พร้อมทดสอบผลตอบแทนภายใต้กรณีขายช้ากว่าคาด ค่าเช่าลดลง หรือต้นทุนป้องกันน้ำเพิ่มขึ้น
• ผู้พัฒนาและเอเจนต์: ควรเปิดเผยข้อมูลสต็อก โปรโมชั่น ประวัติน้ำท่วม และระบบระบายน้ำอย่างตรวจสอบได้ เพราะข้อมูลเหล่านี้มีผลต่อการตัดสินใจมากขึ้น

สิ่งที่ผู้ซื้อ/ผู้ขาย/นักลงทุนควรจับตา

1. ทิศทางดัชนีราคาบ้านและคอนโดในไตรมาส 4 ว่าต้นทุนจะส่งผ่านไปยังราคาขายได้มากเพียงใด
2. โปรโมชั่นระบายสต็อกปลายปี โดยเทียบราคาสุทธิและเงื่อนไขสินเชื่อ ไม่ดูเฉพาะของแถม
3. ความเสี่ยงน้ำท่วมระดับแปลงและโครงการ รวมถึงระบบระบายน้ำ ทางเข้าออก และประกันภัย
4. จำนวนโครงการใหม่และสต็อกพร้อมอยู่ในทำเลที่สนใจ โดยเฉพาะตลาดคอนโด
5. ค่าเช่าและอัตราว่างที่เกิดขึ้นจริงก่อนซื้อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะทำเลมหาวิทยาลัย สำนักงาน และคลังสินค้า

Sources

1. [1] https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/299 — ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ ไตรมาส 3 ปี 2569
2. [2] https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/300
3. [3] https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/301
4. [4] https://reic.or.th/News/RealEstate/471192
5. [5] https://www.reic.or.th/News/RealEstate/471187